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  • 打開 馬千里等:2022年土地市場仍以穩為主

     2021年是全國22個重點城市住宅用地“兩集中”(集中公告、集中供應)新政落地的第一年。這一年里,全國土地市場發生了翻天覆地的變化,由首輪土拍“熱度高漲”,發展到第二、第三輪集中供地市場的“由熱轉冷”。尤其是受房企融資難度加大和樓市下行影響,下半年,國企托底、流拍、提前中止出讓成為土拍市場的幾大關鍵詞。
     
      2021年重點城市供地計劃僅完成74%
     
      克而瑞研究中心數據顯示,2021年,22個重點城市涉住宅用地總成交面積為13833公頃(僅統計各城市集中供地區域),與2020年全年相比下降了5%。同時,22個重點城市的住宅用地實際成交量占全年計劃供應量的比例平均僅為74%。這說明,2021年重點城市住宅用地供應的實際完成度并不高。
     
      2021年,土地成交規模降幅比較突出的為寧波、沈陽、福州、青島、武漢、重慶等城市。以上城市的涉住宅用地總成交面積降幅均超過了20%。
     
      同時,也有一部分城市2021年的住宅用地成交量較2020年顯現大幅增長,譬如上海、合肥、蘇州等城市,同比漲幅均超過了30%。
     
      我們認為,對住宅市場仍處供不應求情況的城市來說,未完成年度住宅用地供應計劃,意味著該城市未來市場供求關系將更加失衡,市場調控也會面臨較大壓力。
      2022年重點城市的土地溢價率仍將維持低位
     
      我們預計2022年土地市場發展仍以穩為主,整體市場熱度也將延續低位運行。反映在城市土拍指標上,各地的流拍率或將進一步回落,土地溢價率指標仍將維持低位。
     
      從供地結構來看,2022年的土地市場會隨著“十四五”規劃的住房保障相關工作全面推進。如北京2022年第一批次的集中供地中有4宗地塊配建了保障性租賃住房。在北京的示范效應之下,我們預計其余城市保障性住宅地塊的比例也將有所提升。
     
      從城市土地供應角度來看,一方面,為提振市場信心,保證住宅用地出讓的連續性,部分城市將會進一步降低土地出讓門檻。另一方面,三輪土拍中,土地市場熱度明顯回升的城市(如杭州、上海)的實際地價并未出現明顯回升。據克而瑞研究中心測算,上海第三輪土拍的實際地價與第二輪地價基本持平,杭州更是第三輪顯現出地價回落的態勢。因此,房企也不必太過擔憂土拍調控政策會再度收緊。
     
      歸根結底,“穩地價、穩預期”是土拍調控的重中之重。2022年部分城市的溢價率水平或將會出現短期回升,流拍率也會有所回落,但各城市實際地價仍將以持平或緩升為主。
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