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  • 房地產貸款如何“穩剛需”

     房地產貸款“穩剛需”的政策效果正在逐步顯現。中國人民銀行最新數據顯示,截至2021年12月末,全國房地產貸款余額52.2萬億元,同比增長7.9%,增速比9月末提高了0.3個百分點。來自中國銀保監會的最新數據顯示,購房者的合理住房需求進一步得到滿足,個人住房貸款中90%以上用于支持首套房。
     
      多位業內人士表示,未來房地產貸款應從總量和結構兩方面入手,加強預期引導。從總量上看,堅決落實“房住不炒”,保持房地產貸款增速平穩、投放有序;從結構上看,堅持“有保有壓”,一是更加精準、有效滿足房企和購房者的合理剛性融資需求,二是堅決遏制“經營貸”違規入樓市;同時,加大對長租房市場、保障性住房建設的支持力度。
     
      保持房貸增速穩定
     
      保持房地產貸款增速穩定,對于穩定宏觀經濟、防范化解金融風險具有重要意義。
     
      一方面,房地產業規模大、鏈條長、涉及面廣、關乎眾多就業。“合理、適度的房地產貸款增速,對于國民經濟增長具有推動作用。”國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示。另一方面,居民住房需求依然旺盛。住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示,當前我國常住人口城鎮化率63.9%,仍處在快速城鎮化階段,每年城鎮新增就業人口1100萬以上,帶來大量新增住房需求。
     
      房地產貸款由兩部分構成,一是針對房地產企業的房地產開發貸款,二是針對購房者的個人按揭貸款。分析銀保監會已公布的房貸增速數據,可看出其呈現“穩中趨緩”走勢。截至2021年4月末、6月末、7月末、9月末、11月末,房貸同比增速分別為10.5%、10.3%、8.7%、8.6%、8.4%。
     
      為何會穩中有降?一方面,這是全面落實房地產長效機制,遏制房地產金融化泡沫化勢頭的顯著成果;另一方面,部分金融機構對房地產行業態度審慎,出現了一致性收縮信貸的情況。
     
      “個別大型房企風險暴露,金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降,房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。”中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在2021年10月如此表示。此外,部分銀行對重點房企的融資管理規則存在誤讀,導致部分房企的合理融資需求未被有效滿足。
     
      為減少對合理、剛性融資需求的“誤傷”,2021年下半年尤其是第四季度,金融監管部門優化了房地產行業融資環境,著力“穩預期”。其中,四季度房地產貸款新增7734億元,同比多增2020億元,較三季度多增1578億元。
     
      曾剛認為,在堅持“房住不炒”定位下,各項監管措施將更加精準、靈活適度,房地產貸款將逐步“企穩”,為實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標創造有利條件。
      精準滿足合理需求
     
      除了穩定信貸總量,信貸結構也需優化,做到“有保有壓”。一方面,要更加有效地滿足房企和購房者的合理、剛性融資需求;另一方面,堅決嚴懲違法違規行為,遏制“經營貸”違規入樓市。
     
      當前,房地產開發貸款已有序恢復,房企的合理融資需求正得到有效支持。不過,后續工作開展仍面臨一些困難。“部分高杠桿率房企仍存風險,資金緊張狀況沒有得到徹底緩解,債務償還存在壓力。因此,金融機構對于房地產行業依然會相對審慎。”曾剛表示。
     
      如何解決上述問題?要有序推動房企風險化解工作,過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”房地產開發經營模式已不可持續。為此,央行和銀保監會近期聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》。
     
      除了房企,購房者的“剛需”也將得到保障。自2021年11月起,央行單列發布個人住房貸款統計數據。個人住房貸款10月當月增加3481億元,較9月多增1013億元;11月當月增加4013億元,較10月多增532億元。
     
      在目前的銀行個人住房貸款中,90%以上都是首套房貸款。“今后,將繼續在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持。”銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞說。
     
      “開正門”還要“堵偏門”。劉忠瑞表示,金融監管部門將嚴肅懲治違法違規行為,保持高壓態勢,嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域,防止亂象回潮。銀保監會已連續4年開展全國性房地產專項檢查,基本覆蓋了所有熱點城市,對發現的違規行為“零容忍”,對違規問題依法嚴肅問責。
     
      支持住房租賃市場
     
      中央經濟工作會議明確提出,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。因此,房貸結構調整的另一個重要方向,就是加大對長租房市場和保障性住房建設的支持力度。
     
      “我們將加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。”住建部住房保障司負責人潘偉表示,以人口流入多、房價高的城市為重點,加快發展保障性租賃住房。按照計劃,“十四五”期間,我國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間),預計可解決1300萬人住房困難。
     
      近年來,金融支持住房租賃市場的力度不斷加大。截至2021年11月末,投向住房租賃市場的貸款增速接近各項貸款平均增速的5倍。
     
      據了解,信貸資金支持保障性租賃住房的主要路徑有二:一是加大對保障性租賃住房建設運營的支持,銀行以市場化方式,向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款;二是向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。
     
      “截至2021年11月末,建行住房租賃綜合服務平臺已覆蓋全國96%的地級和以上行政區域,發放公司住房租賃貸款785.98億元。”中國建設銀行行長王江表示。
     
      金融服務創新也需加快。“工銀瑞信投資已成功發行全國首單省級人才公寓類REITs產品,為金融支持住房租賃建設作出了積極創新和有益探索。”中國工商銀行相關負責人說,未來將研究住房租賃企業的創新運營模式,完善租賃住房貸款產品體系,提升金融服務水平,促進房地產業良性循環和健康發展。
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