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  • 房貸利率下調年輕人要珍惜首貸 哪種還款方式更

      5年期以上LPR下調5個基點 首套房貸利率降至5.15%
     
      房貸利率下調 年輕人要珍惜“首貸”
     
      對于近期想要買房的年輕人,房貸利率降了肯定是好事,但相比此次降息的5個基點,首套房貸的機會更重要。
     
      房貸利率下調
     
      25年百萬商貸每月可省近1200元利息
     
      日前,央行公布了本月的貸款市場報價利率(LPR):1年期3.7%,5年期以上4.6%,較上期分別下調10個基點(1個基點等于0.01%)和5個基點。由于房貸利率大都與5年期LPR掛鉤,各家銀行已于上周開始執行最新利率。
     
      目前,北京地區個人住房貸款定價基準為:首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點,二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。
     
      此前,北京首套房貸利率下限為5.20%,二套房貸利率下限為5.70%;從1月21日開始,二者均跟隨LPR下調5個基點,分別降至5.15%和5.65%。
     
      不要小瞧這5個基點,對貸款月供的影響非常大。
     
      以25年期100萬商業房貸為例,首套房貸月供為5933.63 元,二套房貸月供為6230.78 元,比首套房貸高出297.15元。
      如果貸款額度為400萬的話,首套房貸月供為23724.52元,二套房貸月供24923.12元,每月相差1188.6元,25年累計下來,首套房貸比二套房貸要少付利息35.66萬元。
     
      珍惜首次購房機會
     
      買500萬房產首套首付較二套少125萬
     
      年輕人首次買房時手里積蓄都不會太多,相較應付每月的月供,一次性湊齊數百萬的房貸首付對大部分人來說更不容易。
     
      目前,北京地區首套房首付款比例不低于35%,如果買的是非普通自住房,首付款比例不低于40%;二套房貸首付款比例不低于60%,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%,分別比首套房貸高出25%和40%。
     
      以北京一套500萬的普通住宅來算,申請首套房貸首付需要175萬元;如果是二套房貸就需要首付300萬元,二者相差125萬元,首套房貸的首付壓力要小很多。
     
      當然,二套房貸的貸款金額也比首套房貸少了125萬元,每月月供也會相應減少。不過對于處于上升期的年輕人來說,收入一般都會逐年增加,月供的壓力只會越來越??;而首付款可是要在簽合同后不久一次付清的,湊不齊的話別說貸款辦不了,可能房子也“飛”了。
     
      首套房如何認定呢?北京執行的是“認房又認貸”的政策,即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄,才能享受首套房貸待遇。如果名下無房,但是有過貸款記錄,也只能按二套房計算。
     
      等額本息 等額本金 怎么選?
     
      例如首次購房買一套售價500萬元的房子,首付175萬,貸款325萬,期限25年,利率5.15%,等額本息與等額本金還款方式有何差別?
     
      等額本息
     
      ●首月還款額19284.29元
     
      ●第2個月開始每月均還19284.29元
     
      ●本息合計5785285.64元
     
      ●支付利息款2535285.64元
     
      等額本金
     
      ●首月還款額24781.25元
     
      ●第2個月開始逐月遞減46.49元
     
      ●本息合計 5349161.46元
     
      ●支付利息款2099161.46元
     
      關注
     
      年輕人更適合哪種還款方式?
     
      很多購房人在準備買房時,不清楚等額本息與等額本金的區別,雖然兩者只有一字之差,其實卻大有不同。
     
      購房人每月的月供其實都包含本金與利息兩部分。等額本息最重要的一個特點是每月的還款額相同,但其中本金和利息所占的比例卻每月都不同,本金所占比例逐月遞增,利息所占比例逐月遞減。在月供“本金與利息”的分配比例中,前半段時期所還的利息比例大、本金比例小,還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小。
     
      等額本息還款法的好處是每月償還的貸款額度相同,還貸穩定,便于貸款人合理安排自己的收支計劃;這種還款法最大缺點是支付的利息較多,所以比較適合未來收入會逐漸增加的年輕人。
     
      等額本金法最大的特點是每月所還的本金都一樣,但利息不同,月供呈逐月遞減的狀態,所以等額本金法第一個月的還款額最多,然后逐月減少,越還越少。這種還款法的優點是利息支出相對較少,缺點是前期還貸壓力較大,適合目前收入較高,但是未來收入可能降低、準備提前還款或者幾年后有置換打算的人群。
     
      舉例來說,如果一個年輕人首次購房要買一套售價500萬元的房子,首付175萬,貸款325萬,期限25年,利率5.15%,按等額本息還款,每月還款19284.29元,25年總利息為2535285.64元;如果是按等額本金還款法,第一個月要還款24781.25元,比等額本息法的月供高了近5500元,以后每月遞減46.49元,25年總利息支出為2099161.46元,比等額本息法少支出利息43.6萬元。不過大部分購房者都會選擇提前還款,一般還款年限不會超過10年,所以兩種方法的實際利息相差不多。但月供增加5000元,會大大影響當前的生活質量。所以,等額本息還款法更適合年輕人。
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